양도세 비과세 받으려면 '1·2·3 법칙' 기억해야

양도세 비과세 받으려면 '1·2·3 법칙' 기억해야

출처: 조선일보 | 이윤실 태하 세무회계사무소 대표

[땅집고 절세팁] 조합원 입주권을 가진 1주택자 양도세 줄이기 전략

부동산이냐, 권리증이냐. 조합원 입주권은 실제 부동산이 아니라 부동산이 준공되면 그걸 취득할 수 있는 권리다. 하지만 언젠가 부동산이 될 것이기에 부동산의 속성을 갖고 있기도 하다.

이런 애매한 속성 때문에 세금을 계산할 때 때로는 부동산이 되기도 하고, 때로는 권리가 되기도 해 알쏭달쏭하다. 조합원 입주권 절세 포인트는 무엇일까. 사례로 한번 살펴보자.

[사례]

40대 남성 나주택씨는 맞벌이 부부다. 2016년 12월 서울 ○○구 아파트를 취득해 현재 가족과 함께 살고 있다. 2015년 2월엔 관리처분인가가 끝난 서울 △△뉴타운 아파트 조합원 입주권을 2억7000만원에 샀고 2019년 입주를 앞두고 있다.

그래픽=조선DB

조합원 입주권은 현재 1억5000만원의 웃돈이 붙어 거래되고 있는데, 나씨는 2019년 이후 아파트 입주하면 1가구 2주택자에 해당해 양도소득세 중과세를 적용받을 것 같아 걱정이다. 현재 사는 집과 조합원 입주권 둘 중 어떤 것을 팔아야 세금을 아낄 수 있을까.

Q. 2019년 △△뉴타운 입주가 시작되면 입주권은 실제 아파트(부동산)로 바뀌게 된다. 아파트 취득 이후 입주권을 바로 팔면 일시적 2주택으로 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있지 않을까.

 

A. 그렇게 알고 있는 사람이 많다. 하지만 이 방법은 세법을 반만 아는 것이다. 1가구 1주택 비과세를 잘못 이해한 것이다.

일시적 2주택자는 아래 요건을 모두 충족해야 양도세 비과세를 적용받는다.

1) 고가주택 기준(양도가액 9억원 이상)을 넘지 않는 경우
2) 취득 이후 1년 이상 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하는 경우
3) 기존에 샀던 집을 2년 이상 보유하는 경우(8·2대책으로 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주)
4) 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 직전에 보유한 주택을 파는 경우

이를 양도세 비과세 ‘1·2·3 법칙’이라고 한다. 하지만 나씨처럼 1가구가 조합원 입주권을 사서 나중에 아파트로 바뀐다면 3년 이내에 기존에 살던 주택을 팔아도 흔히 알고 있는 1가구 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다. 입주권은 부동산이 아니어서 예외가 되는 것이다.

Q. 재개발 사업시행 기간 중 실제 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로 봐서 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있지 않을까.

A. 아니다. 세법에서 재개발을 위한 대체주택은 1주택을 소유한 가구가 그 주택이 재개발돼 사업시행기간 중 거주 목적으로 다른 주택을 취득한 경우를 말한다. 관리처분인가가 끝난 조합원 입주권을 취득한 후 ○○구 아파트를 취득한 것은 대체주택에 해당하지 않아 비과세 대상에 해당되지 않는다.

Q. 그럼, 절세방안은 없는 것인가.

A. 있다. 현재 나주택씨가 절세할 수 있는 방안은 조합원 입주권을 배우자에게 4억2000만원(취득가 2억7000만원과 프리미엄 1억5000만원의 합계액)으로 증여하는 것이다. 이렇게 되면 증여재산가액이 올라 절세가 가능하다.

아파트 입주권을 배우자에게 4억2000만원으로 증여한 이후 배우자가 그 증여가액으로 입주권을 양도하면 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 발생하지 않아 양도세를 내지 않아도 된다.

이것이 가능한 이유는 관리처분인가일 이후 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 ‘권리’에 해당해 배우자 이월과세가 적용되지 않기 때문이다.

원래 부동산은 가족에게서 증여받은 후 팔 때, 양도차익 계산을 증여자가 취득한 당시를 기준으로 산정한다. 이를 배우자 이월과세라고 한다. 5년 이내 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물 이용권을 양도할 때 발생한다. 하지만 입주권은 실제 부동산이 아닌 ‘권리증서’여서 이월과세 대상에 해당되지 않는다.

서울의 한 재개발 사업 대상지. /조선DB

다만 주의해야할 점이 있다.

첫째, 배우자에게 10년 내에 증여한 내역이 있는지 파악해야 한다. 배우자에 대한 증여 공제는 10년간 6억원이 상한선이다.

둘째, 입주권 매각 시 또는 입주 후 아파트 매각 시 매각대금은 배우자 명의 통장으로 입금받아야 불필요한 오해를 피할 수 있다. 세법에선 배우자에게 자산을 증여하고 배우자가 그 증여일에서 5년 이내 다시 다른 사람에게 양도하면 증여자가 다른 사람에게 직접 자산을 양도한 것으로 본다.